Η αναγκαστική εκτέλεση επί ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει ταυτιστεί σχεδόν αποκλειστικά με τον ηλεκτρονικό πλειστηριασμό. Στη δημόσια συζήτηση, αλλά και στην καθημερινή πρακτική, η ρευστοποίηση της ακίνητης περιουσίας εμφανίζεται ως μια τυποποιημένη, συχνά άκαρπη και χρονικά επιβαρυντική διαδικασία. Ωστόσο, η νέα μορφή του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ επαναφέρει στο προσκήνιο έναν θεσμό που για μεγάλο διάστημα είχε μείνει στο περιθώριο ήτοι την ελεύθερη εκποίηση του ακινήτου πριν από τον πλειστηριασμό.
Η διάταξη αυτή δεν αποτελεί νομοθετικό κατάλοιπο ούτε «νεκρό γράμμα». Αντιθέτως, επανασυστήνεται ως ένα λειτουργικό εργαλείο της αναγκαστικής εκτέλεσης, ικανό να προσφέρει εναλλακτική λύση σε περιπτώσεις όπου ο πλειστηριασμός είτε καθυστερεί είτε αποτυγχάνει να επιτύχει τον σκοπό του.
Το νέο κανονιστικό πλαίσιο
Σύμφωνα με το άρθρο 998 παρ. 6 ΚΠολΔ, μετά από αίτηση του οφειλέτη, το δικαστήριο του άρθρου 933, δικάζοντας κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, μπορεί να επιτρέψει την πώληση του κατασχεμένου ακινήτου στον προτεινόμενο αγοραστή. Το τίμημα καθορίζεται από το δικαστήριο και δεν μπορεί να είναι κατώτερο από το 70% της αρχικώς ορισθείσας τιμής πρώτης προσφοράς ή της τιμής που έχει προσδιοριστεί με απόφαση διόρθωσης της κατασχετήριας έκθεσης.
Η πώληση διενεργείται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού, με ταυτόχρονη πλήρη εξόφληση του τιμήματος, και πρέπει να ολοκληρωθεί το αργότερο δέκα ημέρες πριν από την προγραμματισμένη ημερομηνία του πλειστηριασμού. Αν η πώληση δεν πραγματοποιηθεί εντός του χρονικού αυτού πλαισίου, ο πλειστηριασμός διεξάγεται κανονικά.
Η ρύθμιση αυτή διαφοροποιείται ουσιωδώς από την κλασική ελεύθερη εκποίηση του άρθρου 966 ΚΠολΔ, η οποία προϋποθέτει δύο άγονους πλειστηριασμούς και λειτουργεί ως έσχατη λύση. Αντίθετα, το άρθρο 998 παρ. 6 επιτρέπει την εκποίηση σε προγενέστερο στάδιο, πριν ακόμη το ακίνητο εκτεθεί σε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό.
Η έννοια της «ελεύθερης» εκποίησης
Παρά τον όρο που χρησιμοποιεί ο νομοθέτης, η εκποίηση αυτή δεν έχει τον χαρακτήρα ιδιωτικής πώλησης ούτε συνιστά εκούσια διάθεση της περιουσίας του οφειλέτη. Πρόκειται για πράξη πλήρως ενταγμένη στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης, η οποία τελεί υπό δικαστικό έλεγχο και διενεργείται από όργανο της εκτέλεσης.
Η θεωρία έχει επισημάνει ότι πρόκειται, στην πραγματικότητα, για αναγκαστική εκποίηση χωρίς πλειστηριασμό, η οποία υποκαθιστά διαδικαστικά τον πλειστηριασμό ως τελική πράξη της εκτέλεση. Το τίμημα που καταβάλλεται δεν αποτελεί απλό αντάλλαγμα πώλησης, αλλά εξομοιώνεται νομικά με πλειστηρίασμα.
Νομική φύση και έννομες συνέπειες
Η εξομοίωση της ελεύθερης εκποίησης με τον πλειστηριασμό έχει σαφείς και κρίσιμες έννομες συνέπειες. Με την ολοκλήρωσή της επέρχεται απόσβεση των εμπραγμάτων ασφαλειών που βαρύνουν το ακίνητο, ενώ το προϊόν της εκποίησης διανέμεται στους δανειστές σύμφωνα με τους κανόνες κατάταξης. Η διαδικασία αναγγελίας των δανειστών ακολουθεί κανονικά, όπως και στην περίπτωση πλειστηριασμού.
Η πράξη της ελεύθερης εκποίησης, ως τελική πράξη της αναγκαστικής εκτέλεσης, προσβάλλεται μόνο με ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ, ενώ ο αγοραστής εξομοιώνεται, κατά βάση, με υπερθεματιστή ως προς τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του. Ακριβώς επειδή η εκποίηση τελεί υπό το κύρος της δημόσιας αρχής, δεν υπόκειται σε διάρρηξη ως καταδολιευτική δικαιοπραξία ούτε σε ακύρωση για ελαττώματα βούλησης, όπως πλάνη ή απάτη.
Η πραγματική σημασία του θεσμού σήμερα
Η επανενεργοποίηση της ελεύθερης εκποίησης αποκτά ιδιαίτερη σημασία στο σημερινό περιβάλλον της αναγκαστικής εκτέλεσης. Πολλοί πλειστηριασμοί αποβαίνουν άγονοι, οι χρονικές καθυστερήσεις επιβαρύνουν το κόστος της διαδικασίας και η πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων συχνά δεν αποτυπώνεται στο αποτέλεσμα του πλειστηριασμού.
Σε αυτό το πλαίσιο, η δυνατότητα ελεγχόμενης εκποίησης πριν από τον πλειστηριασμό προσφέρει μια ουσιαστική εναλλακτική. Για τον οφειλέτη, λειτουργεί ως μηχανισμός αποφυγής εξευτελιστικών τιμημάτων και ως εργαλείο πιο ορθολογικής ρευστοποίησης της περιουσίας του. Για τους δανειστές, εξασφαλίζει ταχύτερη και πιο βέβαιη ικανοποίηση των απαιτήσεών τους, χωρίς τον κίνδυνο διαδοχικών άγονων διαδικασιών και περαιτέρω απαξίωσης του αντικειμένου της εκτέλεσης.
Συμπέρασμα
Η ελεύθερη εκποίηση του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ δεν αποτελεί ούτε εξαίρεση ούτε θεωρητική κατασκευή. Με το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο και τη σταδιακή αποσαφήνιση της εφαρμογής της από τη θεωρία και τη νομολογία, επανέρχεται ως ουσιαστικό εργαλείο της αναγκαστικής εκτέλεσης και ως πραγματική εναλλακτική στον πλειστηριασμό. Πρόκειται για έναν θεσμό που, όταν εφαρμόζεται με δικαστικό έλεγχο και διαφάνεια, επαναφέρει στο επίκεντρο τον θεμελιώδη σκοπό της εκτέλεσης: την αποτελεσματική, δίκαιη και αναλογική ικανοποίηση των απαιτήσεων.
Άρθρο της
Έλλης Θανασενάρη Ι Δικηγόρου ΜΔΕ, Εταίρου της Papatriantafyllou & Thanasenari
